Všeobecné informace o SVJ ( SPD )

a) Práva a povinnosti vlastníků jednotek

b) Výbor SVJ ( SPD )

c) Koupě bytové jednotky

d) Odměny výboru SVJ ( SPD )

e) Práva a daně

a) Práva a povinnosti vlastníků jednotek

Práva vlastníka jednotky:

a) účastnit se veškeré činnosti společenství,
b) účastnit se jednání shromáždění a hlasováním se podílet na jeho rozhodování,
c) volit a být volen do orgánů společenství,
d) předkládat orgánům společenství návrhy a podněty ke zlepšení činnosti společenství a k odstranění nedostatků v jejich činnosti,
e) obdržet vyúčtování záloh na úhradu jednotlivých služeb a vrácení případných přeplatků,
f) nahlížet do písemných podkladů pro jednání shromáždění, do zápisu ze schůze shromáždění, do smluv sjednaných společenstvím a do podkladů, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky.

Povinnosti vlastníka jednotky:

a) dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů společenství,
b) hradit stanovené příspěvky na správu domu a pozemku,
c) hradit stanovené zálohy na úhradu za služby a hradit nedoplatky vyplývající z vyúčtování,
d) řídit se při užívání spol. částí domu, pozemku a spol. zařízení domu právními předpisy a pokyny výrobce nebo správce technických zařízení,
e) zdržet se jednání, jímž by zasahoval do práva ostatních členů společenství,
f) odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo na společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají,
g) umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a odečet naměřených hodnot,
h) umožnit po předchozím vyzvání přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz, opravy apod. ostatních jednotek nebo domu jako celku,
i) oznámit bez zbytečného odkladu výboru nebo pověřenému vlastníkovi nabytí vlastnictví jednotky spolu s údaji potřebnými pro zapsání do seznamu členů společenství a pro potřeby správy domu,
j) oznamovat společenství všechny skutečnosti rozhodné pro rozúčtování služeb spojených s bydlením zejména změny v počtu příslušníků své domácnosti, domácnosti nájemce nebo podnájemce, pokud je způsob rozúčtování cen služeb nebo stanovení výše příspěvků na správu domu a pozemku závislé též na počtu členů domácnosti, a to nejpozději do 30 dnů ode dne, kdy ke změně došlo,
k) předat výboru nebo pověřenému vlastníkovi ověřenou projektovou dokumentaci v případě, že provádí změnu stavby.

Zdroj:
NAŘÍZENÍ VLÁDY č. 371/2004 Sb.: Nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Ve znění pozdějších předpisů.

b) Výbor SVJ ( SPD )

Výbor je výkonným a statutárním orgánem společenství, zajišťuje správu domu, plní rozhodnutí shromáždění a zajišťuje běžný provoz SVJ. Mimo to může například způsobit také závazky společenství, za které pak odpovídá podle zákona každý člen společenství v poměru velikosti svého spoluvlastnického podílu. Toto napovídá, že by se ve výboru měli objevit pouze důvěryhodní lidé.
Odpovědnost výboru SVJ je dána obecně stanovami SVJ a výbor za svou činnost odpovídá shromáždění. Odpovědnost člena výboru za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti při výkonu své funkce, se řídí ustanoveními občanského zákoníku.

Bohužel většinou se členové výboru SVJ moc neorientují v zákonu o účetnictví, aby si uvědomili význam věty uvedené ve stanovách: „Výbor odpovídá za vedení účetnictví a sestavení účetní závěrky a předkládá ji shromáždění ke schválení.“ Odpovědnost za vedení účetnictví je ve většině případů přenášena na správce, rozsah odpovědnosti by měl být stanoven prvotně ve smlouvě o vedení účetnictví a upřesněn by měl být ve vnitřních směrnicích SVJ. Mělo by v nich být uvedeno za co přesně odpovídá správce a za co výbor SVJ a výbor by si v nich měl rozdělit úkoly i odpovědnost za ně. Nemělo by docházet k situacím, že všechnu práci zastává jen předseda nebo jiný člen výboru a ostatní jsou ve výboru pouze „do počtu“. Bohužel to takto v drtivé většině SVJ funguje.

Zdroj:
ZÁKON č. 72/1994 Sb.: Zákon, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Ve znění pozdějších předpisů.
NAŘÍZENÍ VLÁDY č. 371/2004 Sb.: Nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Ve znění pozdějších předpisů.

c) Koupě bytové jednotky

Jen několik informací, pokud se stanete vlastníkem bytu:

1. Koupíte-li byt do OV, stáváte se automaticky členem SVJ. Pokud se o to nepostaral bývalý vlastník, je nutné, abyste Vy oznámili výboru SVJ nebo správci společenství, že došlo ke změně vlastníka.

2. Tím, že se stanete členem SVJ, vám vznikají určitá práva a povinnosti, některé zde uvedu v článku níže, ale je dobré vyžádat si stanovy Vašeho SVJ od výboru či správce a případně se také seznámit se zákonem o vl. bytů č. 72/1994 Sb.

3. Ze společenství nelze nijak vystoupit, vznik a zánik členství je vázán na převod nebo přechod vlastnictví bytu.

4. Převodem bytu do Vašeho osobního vlastnictví se stáváte nejen vlastníkem bytu, ale také spoluvlastníkem domu (přesněji společných částí domu).

5. Z tohoto vyplývá, že se budete muset finančně podílet na opravách a údržbě společných částí domu (např. vnější plášť domu, chodby,aj.)

6. Stává se, že některý člen SVJ přestane platit stanovené měsíční zálohy. V tomto případě musí hradit jeho podíl za něj ostatní spoluvlastníci. Takovýto dlužník potom bydlí za peníze svých sousedů. Vymáhání peněz od dlužníka se nesmí odkládat, je třeba jednat okamžitě a jde o povinnost především členů výboru.

7. Členové SVJ ručí za závazky SVJ v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. To si málokterý vlastník bytu uvědomuje. K závazkům SVJ patří mimo jiné také úvěry, které si shromáždění vl. odsouhlasí, zpravidla se tyto závazky pohybují od 1 mil. Kč. Tedy je na místě informovat se o hospodaření SVJ, pokud je dům zadlužen a k tomu začnou někteří vlastníci neplatit předepsané zálohy, může vzniknout velký problém.

8. V případě koupě bytu je kupující ručitelem daně z převodu nemovitosti. Pokud daň nezaplatí poplatník (prodávající) může správce daně vymáhat daň na ručiteli (kupujícím) podle § 57 (5) zákona č. 337/1992. V těchto případech má ručitel jen velmi omezenou možnost se bránit.

9. Vlastník nemovitosti je povinen podat DP k dani z nemovitosti, pokud je vlastníkem už nějaké nemovitosti podá DP dílčí, DP se podává následující rok po roce, v kterém jste byt nabyli a musí být podané do konce ledna, daň pak zaplatíte v květnu. FÚ Vám pošle výměr.

10. Vlastník bytu je ve SVJ minoritou. Při rozhodování o spol. částech domu se musí podřídit většině, tj. ostatním spoluvlastníkům nebo majoritnímu vlastníkovi.

Uvedené problémy s dlužníky, s rozhodováním o spol. částech domu se samozřejmě nevyskytují v každém domě.

d) Odměny výboru ( SPD )

O tom zda tyto odměny budou vypláceny rozhoduje shromáždění vlastníků. Stále fungují i SVJ, kde se nevyplácí žádná odměna.
Z pohledu zákona o dani z příjmů jde o příjem dle § 6 odst. 1, písm. c), příjem ze závislé činnosti a funkčních požitků.
Od roku 2008 jsou členové výboru SVJ také zaměstnanci pro účely zdravotního pojištění. „Za zaměstnance se pro účely zdravotního pojištění považují fyzické osoby uvedené v § 5 písm. a) zákona č. 48/1997 Sb., o veřejném zdravotním pojištění, pokud jim plynou příjmy ze závislé činnosti nebo funkčních požitků podle § 6 zákona o daních z příjmů“.
Zaměstnavatelé jsou povinní plnit také oznamovací povinnost a i když bude odměna vyplácena třeba jen jednou ročně je nutné celý rok zasílat přehledy o platbách pojistného a to i když jsou nulové.

Na SVJ se samozřejmě vztahuje také minimální vyměřovací základ, kterým je minimální mzda, ale v případě SVJ jsem se s tím zatím nesetkala, protože většinou členové výboru spadají do případů, pro které minimální vyměřovací základ není určen. Jde např. o osoby, za které platí pojistné stát, vykonávají další zaměstnání nebo vykonávají samostatnou výdělečnou činnost, další případy vymezuje § 3 odst. 5,8 a 9 zákona č. 592/1992 Sb.

Příklad výpočtu pro člena výboru, který má ještě jiné zaměstnání kromě výkonu funkce ve výboru společenství vl.
Postup výpočtu odměny:

Výše odměny 6000Kč
Zdrav.poj.zaměstnance 4,5 % 270Kč
Zdrav.poj.zaměstnavatele 9% 540Kč
Základ daně z příjmu 6540Kč
Záloha na daň z příjmu 15% 990Kč (6540*0,15)
Čistá odměna k vyplacení 4740Kč (6000-270-990)

V případě, že je člen výboru také zaměstnancem jinde, tedy pobírá současně dva příjmy (dva zaměstnavatele) dle § 6 zákona o dani z příjmu, je povinen podat přiznání k dani z příjmů dle § 38g zákona o dani z příjmu.

Příklad výpočtu pro člena výboru, který je starobní důchodce a má podepsané prohlášení k dani.
Postup výpočtu odměny:

Výše odměny 6000Kč
Zdrav.poj.zaměstnance 4,5 % 270Kč
Zdrav.poj.zaměstnavatele 9% 540Kč
Základ daně z příjmu 6540Kč
Záloha na daň z příjmu 15% 990Kč (6540*0,15)
Základní sleva na popl. 2070Kč
Výsledná záloha na daň 0Kč
Čistá odměna k vyplacení 5730Kč (6000-270)

Zdroj:
ZÁKON č. 586/1992 Sb.: Zákon o daních z příjmů.
https://www.vzp.cz/cms/internet/cz/Platci/Zamestnavatele/
https://www.vzp.cz/cms/internet/cz/Platci/Zamestnavatele/Vymerovaci-zaklad/vymerovaci-zaklad.html
https://www.vzp.cz/cms/internet/cz/Platci/Zamestnavatele/oznamovaci-povinnosti/

e) Práva a daně

SVJ je nezisková organizace a stejně tak jako jiné organizace podléhá dani z příjmu dle zák. č. 586/1992 Sb.
Vzhledem k povaze SVJ podléhají některé příjmy zdanění u jednotlivých vlastníků a některé jsou příjmem SVJ.
Pokud SVJ nemá příjmy, které jsou předmětem daně a není-li ani plátcem daně ze závislé činnosti (z odměn členům výboru), nemusí se hned po svém vzniku registrovat na FÚ.
Příjmem SVJ je například úrok z prodlení za pozdní platby vlastníků. Tento příjem je předmětem daně a SVJ musí podat daňové přiznání (DP), jako nezisková organizace však může využít § 20 zák. o dani z příjmu, kde se uvádí, že poplatníci, kteří nejsou založeni nebo zřízeni za účelem podnikání, mohou základ daně snížit až o 30% maximálně však o 1 mil. Kč, v případě, že 30% snížení činní méně než 300 tis. Kč, lze odečíst částku ve výši 300 tis.Kč, maximálně však do výše základu daně. Toto mohou uplatnit jen použijí-li takto získané prostředky v následujících zdaňovacích období ke krytí nákladů spojených se správou domu.
Vzhledem k tomu, že SVJ většinou jen spravuje majetek, který je ve spoluvlastnictví členů SVJ, pak případné výnosy plynoucí z využívání tohoto majetku nejsou v konečném důsledku účtovány jako výnosy SVJ, ale jsou pro SVJ závazkem vůči vlastníkům. Tento příjem si musí zdanit každý z vlastníků sám ve svém DP.
Příjmem vlastníků bude např. nájem z nebytových prostor, umístění reklamy na fasádě, prodej majetku, který byl ve spoluvlastnictví všech vl. Pokud je SVJ registrováno k dani z příjmů PO a nevznikne mu v příslušném zdaňovacím období základ daně z příjmů, je vhodné, oznámit tuto skutečnost písemně FÚ. V případě, že SVJ nebude podávat daňové přiznání, nepředává správci daně ani účetní závěrku, která je přílohou daňového přiznání.

Podle ustanovení č. 46 bodu 6, 7 a 8 vstupují příjmy členů SVJ – fyzických osob do základu daně v období, kdy byly v SVJ zúčtovány bez ohledu na skutečnost, zda byly s členy SVJ finančně vyrovnány. To znamená i v případě, že statutární orgán SVJ rozhodne, že budou ponechány jako dlouhodobá záloha na činnosti spojené se správou SVJ, případně budou převedeny do FO SVJ. Toto se týká fyzických osob, členů SVJ, kteří nejsou účetní jednotkou. Skutečnost, že finanční prostředky budou ponechány se souhlasem členů SVJ ve finančním majetku SVJ, je vnímána tak, jako by byly vyplaceny a zpětně poskytnuty na financování činnosti SVJ.

V daňovém přiznání PO lze tyto finančně neuhrazené příjmy uvést jako nepeněžní příjem dle § 23 odst.6.

Pro vlastníky jednotek – FO, které nemají jednotky ve svém obchodním majetku, jsou příjmy:
- z úroků (např. uložení peněz na termínovaný vklad, pokud tak SVJ rozhodne, jinak je bude danit SVJ jako PO) příjmem podle § 8 odst.1 písm. g) ZDP (sdělení č. 46 bod 7 odst. 3)
- z nájemného za pronajímané společné prostory příjmem podle § 9 ZDP (sdělení č. 46 bod 6 odst.2)
- z prodeje majetku, který byl součástí společného zařízení příjmem podle § 10 ZDP (sdělení č. 46 bod 6 odst.2)

Poplatník – člen SVJ, jehož jiné příjmy (z SVJ) než příjmy ze závislé činnosti jsou vyšší než 6000,00 Kč nesmí žádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování daně z příjmu a musí podat daňové přiznání k daní z příjmu fyzických osob.

Vedení podkladů pro daňová přiznání členů SVJ

Základním a jediným zdrojem pro vyhotovení podkladů pro zdanění jednotlivých členů je průkazně vedené účetnictví. Jak mají vypadat podklady pro zdanění jednotlivých členů SVJ, není nikde stanoveno. Jejich forma musí být akceptovatelná správci daně. Měly by být uvedeny celkové výnosy SVJ a podíl jednotlivého vl. na těchto výnosech dále náklady, které lze uplatnit jako náklady na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů ve výši za SVJ a v podílu na vlastníka.

Fond společenství – ze zisku

Pokud bude mít SVJ zdanitelný příjem jako SVJ pak by mělo výsledek hospodaření ve schvalovacím řízení převést na účet fondu SVJ.
Pokud se SVJ rozhodne zřídit fond SVJ, vypracuje pravidla pro jeho tvorbu a čerpání (směrnici). Je nutno zřídit fond vždy, pokud dojde k vytvoření výsledku hospodaření – zisku (Sdělení č. 46 bod 5 písm.d)). Fond by měl být určen pro financování těch výdajů, které nejsou předmětem záloh (např. záloha na nepravidelné jednorázové služby apod.) Vymezení výdajů musí být součástí existujících pravidel čerpání fondu.
Je nutno zdůraznit, že fondy se nezřizují, v případě, že vznikne SVJ ztráta, v tomto případě se jedná o pohledávku za členy SVJ. Ztrátu je možné uhradit z fondu SVJ, ale pouze v případě, že fond bude vykazovat dostatečný zůstatek a bude to tak stanoveno v zásadách pro čerpání fondu.

Zjištění zůstatku financí a ost.majetku v případě změn členů SVJ

Lze předpokládat časté změny v osobách členů SVJ (prodej bytu, dědictví, darování apod.). S ohledem na skutečnost, že tyto situace nejsou legislativně řešeny, např. jako je tomu u obch. společností např. zjištění a výplata obchodního podílu, je na rozhodnutí statutárního orgánu SVJ, jaké podklady budou vedeny k zjištění a vyčíslení podílu odcházejícího člena na majetku SVJ, jak bude provedeno vyrovnání a jakým způsobem se nový člen bude podílet finančně na činnosti SVJ. Postup při změně vlastnictví by měl být řešen minimálně rozhodnutím statutárních orgánů SVJ, vhodnější by bylo zakotvit tuto záležitost ve stanovách SVJ. Legislativně je omezeno rozhodnutí, že budou finančně vypořádány poskytnuté dlouhodobé zálohy (FO), neboť do § 15 odst.4 zákona č. 72/1994 po novele provedené zákonem č. 451/2001 byla doplněna věta:“Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy, které jsou vl. povinní platit na úhradu nákladů spojených se správou domu a pozemku.“ Ani citované znění však neznamená, že není nutno vést přesné údaje o závazcích SVJ k jednotlivým členům SVJ z tohoto titulu, neboť tyto údaje budou podkladem k případném vyrovnání mezi původním a novým členem SVJ. (Např. Prodávající může do kupní smlouvy zahrnout údaj o tom, že na kupujícího převádí, také svůj zůstatek podílu ve FO) O této skutečnosti musí být informovány statutární orgány SVJ, neboť tyto skutečnosti musí být promítnuty do účetnictví. Způsob předávání informací o podílu odstupujícího člena SVJ na majetku a závazcích je nutno popsat ve vnitřním předpisu pro vedení účetnictví (směrnici). Pro členy, kteří jsou účetními jednotkami, budou předané informace podkladem pro vznik účetních případů, o kterých musí být v jejich účetnictví účtováno.

Obce a města, která jsou členy SVJ z titulu vlastnictví jednotek v domech, kde vzniklo SVJ, by měla již při sestavení rozpočtu promítnout změnu vlastnických vztahů vyplývajících z účasti v této právnické osobě. V rozpočtových příjmech by mělo být nadále zahrnuto jen nájemné z neprivatizovaných jednotek. Ve výdajích je nutno rozpočtovat částky, kterými musí přispívat každý člen SVJ na činnosti spojené se správou dle § 13 zák. č. 72/1994 Sb. a sdělení č. 46 bod 10.

Zveřejňování účetní závěrky

Povinnost zveřejnit účetní závěrku vzniká na základě § 21a odst. 4 zákona č. 563/1991